Qu’est-ce qu’une soulte ?

Dans le jargon juridique, on appelle soulte une somme d'argent versée lors d'une opération financière ou au sein d'un partage de biens. La soulte est un montant qu'on verse généralement lorsqu'il est constaté un déséquilibre des parts impliquées dans la transaction, qu'il s'agisse d'un couple en instance de divorce ou d'héritiers après une succession.

Dans le cadre d'une désunion, lorsqu'il y a répartition équitable des biens entre les deux époux, il est possible que l'un des deux conjoints dispose d'une part plus importante que l'autre personne. Dans ce cas, on utilise couramment le biais de la soulte pour régler ce différend immobilier et parvenir à un accord acceptable pour les deux parties impliquées. Cette compensation financière prend la forme d'un versement unique ou s'échelonne à travers plusieurs paiements mensuels sur une durée déterminée.

Outre le partage des biens matrimoniaux, il est possible d'avoir recours à la soulte suite à un héritage. En effet, lorsque les héritiers reçoivent une succession de valeur différente, ceux qui ont reçu des parts plus importantes peuvent être contraints de verser une soulte aux autres, en guise de dédommagement financier.

Une question, une demande particulière par rapport à votre situation : divorce, succession, héritage ?

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Dans quelles situations parle-t-on de soulte ?

Comme indiqué précédemment, plusieurs situations de la vie quotidienne font écho à l'usage de la soulte pour résoudre des déséquilibres d'ordre financier. C'est le cas par exemple d'un dédommagement à un conjoint lors d'une séparation ou suite à un héritage entre plusieurs membres d'une famille. On retrouve la soulte d'un bien immo (maison, studio, appartement, parking) mais aussi la soulte pour diverses situations du quotidien telles qu'un divorce, une indivision, une succession ou une mutation de type professionnel.

En quoi consiste le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte appartient aux transactions qu'on effectue dans des situations de divorce ou de succession entre héritiers. Il s'agit de racheter la part détenue par l'autre partie en contrepartie d'un dédommagement financier. Pour prendre un cas concret, lorsque deux partenaires souhaitent se séparer et que l'un des deux époux conserve la propriété achetée de façon commune, le co-propriétaire peut décider d'acheter la part de l'autre afin de devenir l'unique propriétaire du bien immobilier. 

Le rachat de soulte implique diverses étapes, à savoir : 

  1. L'évaluation du bien : il s'agit de déterminer la valeur du bien impliqué dans le rachat de soulte afin de fixer son coût. Pour cela, il est préférable de faire appel à un expert financier.
  2. L'étape de négociation : les parties impliquées dans la transaction définissent une somme et s'engagent à respecter les modalités de paiement.
  3. Les modalités de financement : c'est à la partie concernée par le versement de la soulte de déterminer les ressources budgétaires à sa disposition (économies, crédit, etc).
  4. La validation du rachat de soulte : c'est le notaire qui conclut l'accord via un acte notarié, la forme juridique la plus adéquate pour valider cette opération financière.

Comment calculer le montant d’un rachat de soulte ? 

Le calcul d'un rachat de soulte varie en fonction de plusieurs facteurs tels que la valeur du bien en question, l'apport effectué par chacun, les modalités de paiement ou encore le pourcentage de détention de chaque partie. 

Dans le cas où chaque personne possède la moitié du bien immobilier, c'est-à-dire 50% du logement (maison, studio ou appartement), on calcule le montant comme tel : somme du rachat de soulte = (valeur du bien sur le marché de l’immobilier/2) - (restant dû / 2). La valeur du bien est à estimer d'après plusieurs professionnels du secteur (notaire, agent) afin d'obtenir une évaluation précise et objective. 

Prenons un exemple concret : Monsieur X et Madame Y décident de divorcer d'un commun accord. Monsieur X souhaite conserver la propriété que lui et Madame Y ont acheté à 50/50. Le notaire confirme le prix estimé par l'expert immobilier, à savoir un prix de 270 000 €. Suite au régime d'indivision, Monsieur X doit racheter la part financière de Madame Y, c'est-à-dire la moitié du logement, soit 135 000€.

Autre exemple, Monsieur A et Madame B se séparent. Leur maison achetée 180 000€ vaut désormais 215 000€. Ils disposent d'un crédit en cours d'un coût de 15 000€. Madame B souhaite devenir l'unique propriétaire du bien immobilier. Elle doit donc racheter les parts de son ex-conjoint soit (215 000/2) - '(15 000/2) = 107 500 - 7 500 = 100 000€. Madame B doit verser une compensation de 100 000 € à son ex-conjoint, auxquels s'ajoute le financement du reste du crédit en cours, soit 15 000 €. Madame B doit donc disposer de finances à hauteur de 115 000 € afin de rester l'unique détentrice de la propriété.

Comment financer un rachat de soulte ?

Plusieurs méthodes permettent de subventionner un rachat de soulte. Pour les plus chanceux, des économies personnelles permettent d'assurer le rachat des parts manquantes, autant au sein d'un divorce que d'une succession. Pour ceux qui préfèrent utiliser le levier de la banque, il est tout à fait envisageable de réclamer la mise en place d'un prêt. En effet, plusieurs options sont possibles :

  • Le crédit traditionnel qui permet de financer le rachat des fractions manquantes.
  • Le prêt à la consommation dans le cas d'un montant faible. Attention, car les taux d'intérêt de ce type de crédit sont généralement plus élevés.
  • Le prêt relais dans le cadre d'un souhait de vente du bien immobilier dès son obtention définitive.

Découvrez nos exemples de situations de vies :

Soulte et divorce

Dans une situation de divorce, les conjoints en instance de séparation peuvent avoir recours à la soulte pour équilibrer leurs parts financières. Dans ce cas, le droit de propriété est proportionnel à la part pécuniaire de chaque époux au moment de son achat. La proportion peut aussi bien être évaluée à 80/20, 50/50 ou 70/30. Deux possibilités s'offrent à eux dans le partage financier :

  • Soit l'un des partenaires souhaite conserver l'intégralité du bien immo, alors il doit financer l'achat des fractions manquantes.
  • Soit, les deux ex-époux décident de vendre le bien et de se partager la somme récoltée en tenant compte du pourcentage de détention de chacun au départ.

À noter que dans le premier cas, le partenaire qui ne conserve pas le logement doit être désolidarisé du crédit immobilier si celui-ci est toujours en cours. Dans les deux situations, le divorce doit être prononcé officiellement avant d'effectuer un rachat de soulte.

En savoir plus sur le divorce et le rachat de soulte

Comment bien gérer un rachat de soulte lors d'un divorce

La désunion étant une situation délicate par défaut, il convient de faire le maximum pour que la transaction se déroule dans les meilleures conditions possibles. 

D'une part, veillez à ce que le bien immobilier soit évalué par un expert, cela évite de déterminer un montant subjectif qui peut déplaire à l'une des deux personnes impliquées dans la séparation.

Exemple : Que se passe t-il en cas de travaux à prévoir dans le bien ?

Ensuite, rappelez-vous mutuellement le pourcentage que chacun possède, avec des documents juridiques à l'appui. 

Déterminez ensemble les modalités du rachat de soulte : montant, mode de paiement, mensualités, etc. 

Formalisez la démarche par écrit auprès d'un notaire ou d'un avocat qui rédigera l'acte de vente et faites appel à un médiateur si vous ne parvenez pas à trouver un consensus.

Une fois le rachat de soulte acté, respectez vos engagements financiers, en incluant les mensualités restantes du crédit en cours si tel est le cas. 

Enfin, peu importe la complexité de la situation, soyez vigilant à tenir un discours poli et respectueux envers votre ex-partenaire cela évitera les conflits inutiles et la perte de temps dans les démarches administratives.

Quelques articles d'exemples rédigés par nos experts :

Rachat de soulte et succession

Le rachat de soulte au sein d'une succession n'est possible que si le bien immobilier est en indivision. Le principe de la soulte consiste à assurer le partage équitablement afin que chacun reçoive sa part d'héritage. Cette démarche est régulièrement actée lorsque aucune précision n'est apportée par le testament du défunt. Comme au sein d'une séparation maritale, l'héritier qui souhaite conserver la totalité du logement devra verser un dédommagement financier aux autres successeurs. On calcule la soulte comme telle : montant = valeur totale du bien / nombre d'héritiers.

Pour illustrer ces propos, prenons l'exemple d'un partage entre 4 successeurs. 

Un seul souhaite devenir propriétaire du bien, ce qui sous-entend qu'il doit acheter les 3 autres fractions manquantes. 

On suppose que le bien immobilier vaut 240 000 € qu'on divise en 4 = 60 000 €, total qu'il devra verser à chacun de ses frères et/ou sœurs (180 000€ en tout). 

Dans le cas où le capital restant dû est de 40 000 € par exemple, le calcul se fait ainsi : 

(240 000 - 40 000) / 4 = 50 000€, 

c'est le total versé à chaque héritier, soit 150 000€ au total.

Un regroupement de crédits pour financer une soulte 

Le regroupement de crédits est une option qui permet de regrouper plusieurs prêts en un seul afin de simplifier la gestion de vos comptes et réduire si possible vos mensualités.

Pour cela, il est préférable de respecter plusieurs étapes. 

D'une part, fixez le montant nécessaire au rachat de soulte et mettez-le en corrélation avec vos capacités de remboursement et l'état général de vos finances. 

Ensuite, renseignez-vous auprès des organismes spécialisés dans les regroupements de crédits, comparez les offres du marché, les taux d'intérêt, les frais de dossier ainsi que les conditions formulées dans les contrats. 

Vous pouvez ensuite adresser votre demande de regroupement de crédits en vous assurant que les modalités de remboursement correspondent à votre situation pécuniaire. Il peut être judicieux de consulter un professionnel du droit bancaire avant de vous lancer dans cette alternative au prêt traditionnel. 

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Comment fonctionne le versement de la soulte ? 

Le versement de la soulte fait suite à plusieurs étapes distinctes, à savoir :

  • Convenir d'une somme qui convient aux deux parties lors d'une négociation, d'une médiation ou suite à une décision judiciaire.
  • Acter le partage par le biais d'un document légal rédigé par un avocat spécialisé en droit immobilier ou un notaire.
  • Payer la soulte avec un capital personnel ou par l'intermédiaire d'un prêt bancaire.
  • Enregistrer le transfert de propriété après versement de la soulte.

À noter que si l'un des partenaires utilise le levier de la banque et paye la soulte par le biais d'un crédit, les fonds sont alors transférés au professionnel responsable de la transaction qui se charge d'effectuer le versement à l'autre co-propriétaire.

Financer le rachat de soulte avec un crédit / prêt immobilier 

Dans le cas où une personne désire obtenir un bien immobilier dans sa totalité et qu'il ne dispose pas d'un capital suffisant pour finaliser l'opération, il peut se servir des services proposés par sa banque. 

Obtenir un prêt immobilier lui permet de disposer des fonds nécessaires pour procéder à l'achat du bien. Cela lui confère la possibilité d'assurer le remboursement sur une période étalée dans le temps, équivalant en général à plusieurs années. 

Le crédit permet d'équilibrer sa situation fiscale, à condition de bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas que pour les prêts à la consommation.

En bref, le crédit est un tremplin qui offre à l'emprunteur le choix de se constituer un patrimoine durable, grâce auquel il peut en retirer des revenus locatifs s'il décide de le mettre sur le marché de la location.

Le regroupement de crédit dans le cadre d'une soulte 

C'est une solution bancaire envisagée par de nombreux consommateurs qui disposent déjà d'un crédit en cours. Cela leur permet non seulement de parvenir à devenir l'unique détenteur d'un bien immobilier suite à une désunion ou un héritage, mais aussi de visualiser en un clin d’œil la totalité des sommes restantes dues, sans nécessiter l'intervention de plusieurs interlocuteurs. Le regroupement de crédits est une solution fiable pour simplifier la gestion de ses dettes et faciliter leur remboursement. 

En bref, le regroupement de crédits est un choix judicieux pour les consommateurs qui souhaitent devenir propriétaire d'un bien immobilier lors d'une désunion ou suite à un héritage, qui n'ont pas la possibilité d'utiliser leurs économies et qui sont déjà détenteurs d'un ou plusieurs crédits. Les avantages de cette alternative sont nombreux : gestion simplifiée des créances, meilleure lisibilité des finances, réduction des mensualités ou encore négociation d'un taux d'intérêt à la baisse. 

Comment ne pas payer la soulte ? 

Pour ne pas payer la soulte dans le cadre d'un divorce, il suffit pour les deux partenaires de négocier à l'amiable, c'est-à-dire d'être dans une situation de consentement mutuel où chacun trouve son compte. Le recours à la soulte n'étant pas obligatoire en cas d'entente cordiale, il est cependant conseillé de faire appel au Juge des Affaires Familiales en cas de contentieux. Il en est de même en cas d'héritage, si vous décidez d'abandonner tout ou partie de votre part à une autre personne héritière, nul besoin de payer la soulte. Cela est qualifié d'acte de partage et non de donation. 

Il est également possible de réclamer à la justice un paiement différé en cas de difficultés de paiement. N'hésitez pas à consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit successoral afin d'obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation personnelle.

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